マンション買うならやっぱり最上階!?

あなたは、相続税の対策として、こんな話を聞いたことがあるでしょうか?

「マンションを買うなら最上階の部屋がよい」

なぜ、最上階の部屋を買うことが、相続対策となるのか?そうあなたは考えるかもしれませんが、このことを説明するためには、マンションを評価する方法の特殊性を理解する必要があります。

マンションも戸建住宅も同じ不動産ですので、土地と建物とを分けて評価することに変わりはありません。ただ、マンションは区分所有という戸建住宅の所有とは違った方式をとっていますので、評価の仕方も少し違っています。

土地については、基本的に路線価をもとに評価することに変わりはありません。マンションの敷地全体の評価額を算定し、それを各部屋の持分割合で按分します。この持分は部屋が何階にあろうが、南向き、北向きなどの部屋が面している向きには関係なく、部屋の面積のみにより決められます。

建物についても固定資産税評価額で評価することは、戸建住宅と変わりがなく、マンション全体の総額を各部屋の面積のみを基準として按分して決められます。

このように、マンション各部屋の評価額は、それがたとえ最上階の南向きの部屋であろうと、1階の北向きの部屋であろうと、部屋の面積が同じならば、相続税上の評価は同じということになります。

たとえば、あなたには現金1億円の預貯金があるとします。この1億円を預貯金のまま遺した場合と、1億円でマンションの最上階の部屋を購入した場合とを比較してみましょう。

預貯金の場合は、当然、相続税の評価額は1億円そのままです。対してマンション最上階の部屋を1億円で購入した場合、最上階の部屋の評価額は、通常、販売価格を下回りますので、その差額が相続税対策となるというわけです。

この例は、あくまでも相続税対策として考えた場合の一つの提案ですので、販売価格と相続税の評価額にそれほど差がない場合には、マンションを購入するための手数料などを考慮すると、うまみはないのかもしれません。

あなたも実際にシュミレーションしてみてはいかがでしょうか?

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