空いている土地で、老後のプランを考えましょう

私たちの財産のひとつである土地には、様々な使われ方があります。

何もない空き地にしていたり、蔵や家を建てていたり。また駐車場や貸しビル、畑や田んぼなどにして、土地から収入を得ている場合もあります。そして、中には土地を自分で利用するばかりでなく、他人に土地を貸しているようなケースもあります。

借主がそこに家を建てたり、あるいはアパートに住んでいたりする場合、私たちはその土地を自由に使ったり、売ったりする事ができません。建物に住んでいる人には「居住権」がありますから、法律上、簡単に出て行ってもらうことはできません。

このような利用方法が限られているような土地は、いざ売却しようとしても買い手がつきにくく、そのぶん値段も安くなってしまいます。

一見、あまり良い事はなさそうに見えます。

しかし、その分相続税も、このような土地の評価を安く見積もってくれることになっているのです。

持ち主は、土地の権利の一部(「借地権」と言います)をケーキのように借主に分け与えている形になりますから、その土地の評価額も、本来の評価額から借地権の評価額を差し引いたものになるのです。

しかし、土地も建物も所有は自分の物なので、他の財産と同様に、そのまま子供に相続する事が可能。「相続税対策にはアパートを建てろ」と言われるほど、アパートは減税に有効な土地利用法なのです。

減税のおおまかな計算式は、以下のようになります。

アパートを建てた土地の評価額=本来の土地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

借地権割合は、おおむね50~60%。借家権割合は30%ですから、ざっと計算すると、15~20%の減額をすることができるのです。

さらに、アパートにすると嬉しい減税があるのは、土地だけでなく、建物(固定資産)についても減税があるのです。

普通なら、建物の相続税は、『固定資産税評価額』で評価されます。この評価額は、実際は専門家に頼まなければならないような、ややこしい計算に基づいて決められています。

しかし、どんな評価額になっても、アパートのような人に貸している建物の場合、固定資産税を30%引きで評価をしていい、ということになっているのです。

つまり、2000万円のアパートは1400万円で評価され、相続税も同じ割合でぐんと下がるのです。

このアパートによる節税を利用し、相続税対策をしつつ、家賃収入を得て老後の年金の足しにしながら生活する、というのが人気の老後プランのひとつ。しかし、一番大切なのは、アパート経営自体が儲からなければならない、ということ。

一度アパートを建ててしまうと、住人に借地権を分け与えることになり、土地を自由に利用することができなくなる上、仮にアパートを壊すような場合には、立ち退き料を支払わなければならなくなります。

せっかくアパートを建てても、人が全然入らなくて家賃収入がなく、赤字を出してしまっては意味がありません。

土地の活用方法は、アパートの他にも沢山あります。収支のシミュレーションをしっかりとして、その土地に合った、有効な活用方法を検討してみるといいでしょう。

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